Méthodologie

Comment Estimatiz calcule-t-il une estimation ? Transparence complète sur les données, l'algorithme et ses limites.

1. Source des données

Estimatiz utilise exclusivement les données DVF — Demandes de Valeurs Foncières, publiées par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) sur data.gouv.fr.

Ces données recensent l'ensemble des transactions immobilières enregistrées en France depuis 2014, issues des actes notariés. Elles constituent la source de référence la plus fiable et exhaustive disponible pour l'estimation immobilière.

Données officielles et publiques Les prix DVF sont ceux déclarés à l'administration fiscale lors de chaque vente. Ils ne sont pas des estimations ou des prix affichés, mais les prix réellement payés.

2. Recherche des comparables

Pour chaque estimation, Estimatiz recherche les ventes passées les plus proches de votre bien selon une stratégie par paliers successifs :

1

Même rue, même nombre de pièces

Recherche prioritaire : ventes dans la même rue avec exactement le même nombre de pièces que le bien à estimer.

2

Même rue, ±1 pièce

Si l'échantillon est insuffisant, élargissement aux biens de ±1 pièce dans la même rue.

3

Section cadastrale

Élargissement à la section cadastrale (quartier) si la rue ne fournit pas assez de ventes.

4

Commune entière

En dernier recours, toutes les ventes de la commune sont utilisées pour garantir un résultat.

3. Filtrage des valeurs aberrantes (IQR)

Les données DVF contiennent parfois des ventes atypiques : parkings vendus avec un appartement, quotes-parts de terrains, erreurs de saisie. Pour les exclure automatiquement, Estimatiz applique un filtre interquartile (IQR 1.5×) sur le prix au m².

Concrètement : les ventes dont le prix au m² sort de l'intervalle [Q1 − 1.5×IQR, Q3 + 1.5×IQR] sont écartées du calcul. Ce filtre statistique standard élimine les valeurs extrêmes tout en conservant la diversité du marché.

4. Calcul de l'estimation

Sur les comparables retenus après filtrage, Estimatiz calcule les percentiles du prix au m², puis les multiplie par la surface du bien :

📉

Estimation basse (P20)

20 % des ventes comparables ont un prix au m² inférieur à ce seuil. Valeur prudente, marché défavorable.

⚖️

Estimation médiane (P50)

La moitié des ventes comparables sont au-dessus, l'autre moitié en dessous. Valeur de référence centrale.

📈

Estimation haute (P80)

80 % des ventes comparables ont un prix au m² inférieur à ce seuil. Valeur optimiste, bien de standing.

5. Indice de confiance

Chaque estimation est accompagnée d'un indice de confiance (0 à 100 %) calculé à partir de deux critères :

Un indice faible (moins de 40 %) indique que les données disponibles sont rares ou très dispersées : l'estimation doit alors être interprétée avec prudence.

6. Limites de la méthode

Estimatiz ne remplace pas une expertise immobilière professionnelle. Les estimations produites sont des indications statistiques fondées sur des données passées. Elles ne tiennent pas compte de l'état du bien, des travaux, de l'étage, de l'exposition, de la vue, ni de l'évolution récente du marché.