Méthodologie d'estimation immobilière — Comment nous calculons les prix

1. Source des données

Les prix utilisés proviennent des Demandes de valeurs foncières (DVF), publiées par la DGFiP, issues des actes notariés et du cadastre.

France métropolitaine hors Bas-Rhin, Haut-Rhin et Moselle, ainsi que Guadeloupe, Martinique, Guyane et La Réunion. Mayotte est exclue des données DVF. L’historique conservé par Estimatiz porte sur les millésimes 2014–2025 ; la présence d’un millésime ne garantit pas son exhaustivité. Voir les sources et limites des données.

2. Recherche des comparables

Chaque recherche porte sur une seule catégorie : Appartement, Maison, Local ou Autres biens. Aucun type de bien n’est présélectionné. La même méthode progressive s’applique à toutes les catégories.

Recherche progressive

1. Recherche au numéro demandé, puis dans un rayon de 150 m et 300 m pour un appartement, ou de 500 m et 3 000 m pour une maison, ou de 300 m et 1 000 m pour un local ou un autre bien.
2. Les paliers sont parcourus sur trois ans, puis jusqu’à cinq ans si moins de huit références sont retenues. La sélection est limitée à quinze ventes ; huit références ne sont pas garanties.
3. La surface des comparables doit être comprise, par défaut, entre −20 % et +20 % de la surface saisie. Une plage manuelle remplace ces bornes. Le nombre de pièces choisi est conservé ; « 6 pièces et + » signifie au moins six sur le site.

Le géocodage IGN cherche d’abord à confirmer le numéro demandé, la voie, le code postal et la commune. Si cette localisation exacte échoue, le site peut demander un recours à un numéro voisin, hors mode « Ventes dans l’immeuble uniquement ». Les clients qui ne demandent pas ce recours conservent la recherche stricte.

Le repère doit être un numéro à −2 ou +2 du numéro demandé, de même parité, confirmé sur la même voie, dans la même commune et au même code postal. Un second numéro confirmé contrôle ce repère : les candidats sont recherchés dans l’ordre −2, +2, −4, +4, avec quatre appels supplémentaires au maximum. Les deux numéros retenus ne peuvent différer de plus de quatre et doivent former un segment d’au plus 100 m. Cette borne mesure la distance entre les deux repères, pas la distance au bâtiment demandé, qui reste inconnue. Les numéros avec suffixe, dont bis et ter, sont exclus de ce recours.

L’adresse demandée et la recherche des ventes à ce numéro restent conservées. Les distances des ventes voisines partent du repère approximatif ; les ventes au numéro du repère ne reçoivent pas le bonus de même adresse. Les résultats et les nouveaux rapports signalent cette localisation approximative et son repère. Le rapport revérifie les coordonnées ; aucun ensoleillement du logement n’est attribué à ce point. Sans repère conforme, seules les références disponibles au numéro demandé peuvent être retenues, sans point inventé.

Adresse sans numéro, sans surface ou historique de l’immeuble

Sans numéro, la rue entière remplace le numéro : ses ventes forment le premier palier, sans le poids double réservé au numéro, puis la recherche s’élargit autour d’un point de la rue confirmé par l’IGN. Sans surface, les ventes restent consultables mais aucun montant d’estimation n’est calculé. L’option « Ventes dans l’immeuble uniquement » affiche toutes les ventes du même numéro pour la catégorie choisie, depuis 2014, sans filtre de surface ni de pièces ; l’estimation porte alors sur les ventes que vous cochez, à poids égal.

3. Filtrage des valeurs aberrantes (IQR)

Les données DVF contiennent parfois des ventes atypiques : parkings vendus avec un appartement, quotes-parts de terrains, erreurs de saisie. Pour limiter l’influence des prix extrêmes, Estimatiz applique un filtre interquartile (IQR 1.5×) sur le prix au m².

Concrètement : les ventes dont le prix au m² sort de l'intervalle [Q1 − 1.5×IQR, Q3 + 1.5×IQR] sont écartées du calcul. Ce filtre ne reconnaît pas la cause d’un prix atypique et ne garantit pas la comparabilité des biens. Dans le parcours progressif, il est appliqué à partir de quatre références si l’écart interquartile est positif et si au moins trois restent après filtrage.

4. Calcul de l'estimation

Sur les comparables retenus après filtrage, Estimatiz calcule les percentiles du prix au m², puis les multiplie par la surface du bien :

Dans le parcours progressif, les quantiles sont pondérés selon la proximité, la date et l’écart de surface. Une vente au numéro reçoit un facteur de proximité de 2 ; ailleurs ce facteur vaut 1 / (1 + distance / rayon de référence), avec un rayon de référence de 150 m pour Appartement et 500 m pour Maison. Le poids diminue aussi avec l’ancienneté et l’écart de surface. Les quantiles interpolent les centres des poids cumulés. Les autres parcours conservent leurs percentiles non pondérés.

Exemple pédagogique : un prix médian retenu de 4 000 €/m² et une surface saisie de 60 m² donnent 240 000 €. Ce calcul illustre la conversion en montant, sans constituer un prix observé pour une ville.

5. Indice de confiance

Chaque estimation est accompagnée d'un indice de confiance (0 à 100 %) calculé à partir de deux critères :

• Taille de l'échantillon : plus il y a de ventes comparables, plus la confiance est élevée.
• Dispersion des prix : un marché homogène (faible écart-type) donne une confiance plus élevée qu'un marché très hétérogène.

Cet indice conserve son calcul non pondéré : ce n’est ni une probabilité de vendre au montant affiché, ni une mesure de précision expertisée. Un indice faible (moins de 40 %) indique que les données disponibles sont rares ou très dispersées : l'estimation doit alors être interprétée avec prudence.

6. Limites de la méthode

• Les données DVF ont un délai de publication de plusieurs mois.
• Les biens atypiques (lofts, hôtels particuliers, rez-de-jardin…) peuvent être mal représentés.
• Certaines ventes groupent plusieurs biens ; le montant de mutation ne représente pas toujours le prix du seul logement affiché.
• Les zones à très faible densité de transactions (communes rurales isolées) peuvent donner des estimations moins fiables.